德国监管部门忧 房市过热致金融风险

德国近年来房价一直是节节攀升，尤其是德国大城市里的房价，动辄每平米8000欧元，甚至12000欧元已是常态。房市的持续快速升温已经引发了金融业监管部门的注意，欧洲系统性风险委员会（ESRB，以下简称风险委员会）2月11日警告德国房市过热，将德国金融风险升级为中度。

根据德国统计局的数据，2021年第三季度的房价比往年同季度上涨了12%，是2000年以来的最大的涨幅。风险委员会警告，德国近年来的房地产市场，无论城市还是乡村，都普遍存在估值过高的现象，他们认为2021年第一季度的高估率为19% 至23%，并呼吁政府监管。

柏林楼房（CHRISTOF STACHE/AFP via Getty Images）

德国联邦银行也发出类似的警告，他们计算出的高估率为10%到30%。德国联邦银行在最近的金融稳定度报告中提到，去年德国的房价平均涨幅达6.7%，而且未来趋势仍将上涨。他们担忧，如今的房价暴涨已经成为一个市场过热的信号。鉴于2008年金融危机的前车之鉴，银行业应开始未雨绸缪。

特别是在通货膨胀率持续上涨的背景下，一部分贷款人很可能由于生活成本和利息的上涨而出现资金紧张，从而影响还款。金融专家担忧，如果房地产贷款出现大量违约时，就可能使银行业出现危机，并可能引发全球范围的金融危机。

风险委员会建议的方案是，建议德国政府引入对贷款人的限制法规，特别是要注意申请贷款者的每月月供占其收入的比例。因为以往的数据表明，这个比例越大，贷款人无法偿还贷款的可能性也就越大。该委员会建议政府将这个比例设定一个上限，这样才能增加金融机构的稳定性。

德国金融监管局（BaFin）今年1月也对银行与保险公司等有金融业务的机构发出警告，督促其发放贷款要更加谨慎。对于月供占收入比例较高的人群要限制。

只批准那些支付月供有保障的贷款申请人的贷款申请。德国金融监管局不久前将逆周期资本缓冲从0提高到0.75%，并增设了2%的房地产贷款系统性风险缓冲。

然而现实情况是，各个银行为了争抢客户，开出的贷款条件和审核程序都过于宽松，这就导致很多事实上没有足够财力支撑月供的贷款者也拿到贷款，这部分贷款者生活稍有变数就会影响还款，而且出现违约与造成坏账的风险也更大。

德国政府已经计划将这个问题上升到法律层面来监管。德国的财政部长林德纳（Christian Lindner）今年1月末表示，本届红绿灯联盟政府的协议中就有计划制定与买房者收入挂钩的贷款审核规定，并将在近期的几个月内启动相关的立法程序。