法国法律咨询：调整店铺租金

读者：我租来的餐馆已经开业9年。在续租约时，房东要求提高25%的租金，理由是店铺所在的街道已经改成步行街，建筑物外墙也重新粉刷过。请问他的理由是否成立？有何法律根据？

新桥律师：根据商法典第L145-34和第L145-33条的规定，除非商业功能有明显改变，商铺租金的调整应符合租金水平。租期在9年以下的新租约的租金上涨幅度不得超过季度建筑价格指数。

而2011年9月14日最高法院的判例规定，商业功能的明显改善必须给相关行业带来利润。房东所做的维修只在给房客带来利润的前提下才能被考虑。

在延续租约时，店铺商业功能的改善可说是房东增加房租的唯一理由。店铺的商业功能可能随着不同时期提高或降低。

因此，应对租金水平进行综合评估。此外，在某个阶段，如经济危机中，有可能出现商业功能提高而销售额反而降低的情况。

根据1953年9月30日法令第23-6条，在商业功能大幅度提高时，房租的增长可不受建筑价格指数的限制。

上述法律的第23-4中对商业功能的定义是：商业功能取决于城市规模，地段和市口，周边的各种活动，交通手段以及店铺特殊的地理位置的吸引力。一般来说，商业功能的显著变化来自以下几个方面：

- 全国或国际规模连锁店的建立带来大规模的客人
- 新建筑使当地人口显著增加
- 新建地铁站或轻轨站
- 城市人口或旅游人口增加
- 新开张的商场或购物中心
- 新建车库或无轨电车站
- 新开出的步行街

然而，仅靠以上因素还不够，根据上述法令第23-4条，房东还需要证明商业功能的改善给商店带来实际利润。例如，巴黎郊区的一个火车站新开了一个出口。新出口的街道上有一家报亭、一家殡仪馆和一家药店。新出口使报亭和药店的销售额翻了5倍，但殡仪馆的销售额依然如故。

为此，最高法院法官认为，商业功能带来的利润应该根据业务门类加，而不能只根据商店的用途来决定。反之，当商业功能显著下降时，房客也可要求降低房租。而此时，房东以行业门类为由要求保持原有租金水平的诉求却遭到驳回。此时，房东所能提出的论据只能是原来的租金已经偏低，即便商业功能下降，房租仍低于该地区的平均水平。

在调整租金时，要求加租的房东必须从以下三个方面证明店铺商业功能的显著改善：

- 实际的商业功能改变
- 租金水平上涨10%以上
- 在商业功能改善和租金水平上涨直接存在因果关系

综上所述，房东如果能证明商业功能有明显改善，并给经营者带来10%以上的利润，是可以要求提高房租的。

如果房客不同意加租，双方可将纠纷提交物业所在地的法院裁决。

新桥律师事务所

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