德国年轻人 买不起房的真实原因

尽管房贷利率已经降到历史新低，但在德国买得起房子的人却越来越少，而持续上涨的房价只是造成这个现象的原因之一，买房衍生的各类附加费用和高额首付款也大大减低青年购屋的意愿。

10年期房屋贷款不到1%

今年如果打算在德国买房或自建房屋，将可以获得非常有利的融资条件。根据德国最大的私人抵押贷款经纪商Interhyp报告称，房屋贷款利率再次处于历史最低水平，目前10年期贷款利率不到1%。

柏林一处公寓楼（Getty Images）

德国房屋贷款利率与国家公债的收益率挂钩。德国联邦政府发行的公债，被视为是世界上最安全、流动性最强的资产之一，在世界经济面临压力时往往会上涨，但因为欧洲本身受英国脱欧和中美贸易争端的影响，德国10年期的公债今年的收益率一直在接近零的位置徘徊，3月时甚至还一度降到负值。受其影响，房屋贷款利率今年一整年都将维持低点。

许多年轻人拿不出首付

根据德国城市协会4月20日公布的一项调查，2018年德国有八成以上城市的房地产价格上涨。尽管如此，因为贷款利率低以及还款期长，理论上大多数受薪阶层（泛指领固定工资者）依然能买得起房子，但事实上，对许多租屋的年轻人或家庭来说，如果没有“富爸爸”的金援周转，向银行谈房屋贷款时，首付（自备款）就是一道跨不过的槛，因为德国银行为了避免风险，一般会以首付的3至5倍作为贷款总额，而根据统计，德国有超过90%租屋者的存款不到5万欧元。由于房屋市场中大多都是30万欧元以上的物件，自建房所需的资金则更多，拿不出足够的首付，就一切免谈。

从另一个统计也可以看出，在房价不断上涨中，青年购屋的意愿正在大幅降低。原本作为首购主力的年轻人因为买不起房子，使得每年首购族（首次购房的人们）的人数也呈现下降趋势：2001年首购族人数超过70万，但2017年只有大约40万。因此，实现买房梦想的年龄也被推迟，在1984年，德国（前西德）首购族平均年龄为37岁，到了2017年增长到49岁。 

专家建议给予首购族政策优惠 

而德国房价上涨，也不只是因为地皮本身变贵了，因为现行建筑法规在防火、隔音或隔热全面提高了标准，导致建材成本上扬，新房子变得更安全节能，但也变贵了。此外，在德国买房时的各类附加费用，如地价税、中介费和移转产权所需的公证费用等，最多可能高达房价本身的13%以上。

为了减轻首购族的负担，专家建议仿效荷兰的做法，对于公证费给予补贴、调降地价税至2%以下、房屋中介费由委托中介的那一方承担。房贷首付拿不出来的，可以申请国家担保。这些都是能促进青年购屋意愿的有效措施。