婴儿潮世代房产陆续释出 德国房价会下跌吗？

德国房地产市场正迎来有史以来规模最大的一轮代际更替。德国公共广播机构Tagesschau在8月20日的报导指出，未来15至25年间，可能有数百万套住宅因搬迁、养老护理或继承而转手。房产平台Jacasa今年3月公布的数据显示，目前德国约32%的自有住宅掌握在婴儿潮世代手中。

增加的房源是否会带动房价下跌？房地产专家认为取决于地点。在人口流失、就业机会有限的乡村和结构薄弱地区，新增的供应可能导致供过于求，房价因空置增加而承压；大城市及经济发达的都市圈的住房仍然紧缺，租金和房价可能继续上涨。德国房市的城乡差距可能进一步扩大。

在勃兰登堡州乌克马克县（Uckermark），婴儿潮一代持有的自住房占比高达48%；北威州恩讷佩鲁尔县（Ennepe-Ruhr-Kreis）达45%；萨克森州迈森县（Meißen）达44%。在缺乏就业支撑与人口持续外流的东部及乡村地区，房源集中释出极易演变成“有价无市”，甚至大面积空置。

年轻家庭同样难以轻易“捡漏”这批老旧房源。待转手住宅多建于数十年前，在供暖系统、建筑隔热及屋顶维护等方面普遍存在严重的“能效欠账”。业内估算，单套独栋老宅达到现代化节能标准的改造成本普遍在15万至20万欧元之间。

尽管德国复兴信贷银行（KfW）推出了针对家庭的“年轻人买旧房”（Jung kauft Alt）低息贷款，但在偏远的地理位置、匮乏的公共交通与生活配套面前，高昂的翻修支出与贷款利息依然让接盘意愿大打折扣。

伴随人均寿命延长，“原址养老”使得这轮交接演变为长达数十年、高度分散的渐进过程。德国房市不会迎来断崖式的整体崩跌，未来的常态将是更深度的两极分化：偏远乡镇老宅沉寂、价格承压，核心都市住房则持续稀缺且昂贵。