西班牙房价飙升 逼近2008年泡沫期巅峰

3月31日，西班牙最大评估公司Tinsa by Accumin发布了最新房地产报告。数据显示，2026年第一季度，西班牙二手房及新房的平均售价同比上涨了14.3%，达到每平方米1987欧元，是自2007年以来西班牙房价的最高水平，也越来越接近2008年房地产泡沫顶峰时的2000欧元。

本轮房价上涨呈现出明显的“全境扩散”态势。在马德里、巴塞罗那等核心一线城市，房价上涨势头尤为猛烈，部分热门街区价格甚至超越了2008年的高点。地中海沿岸城市以及加那利群岛、巴利阿里群岛等地区，受国际投资者回流和短期租赁市场火爆的驱动，房价增长速度同样惊人。

马德里一栋公寓大楼（THOMAS COEX/AFP via Getty Images）

马德里大区是2025年初至2026年间房价涨幅最大的地区，上涨了19.2%。此外，马德里市是房价第二高的省会城市，仅次于圣塞巴斯蒂安，两市的每平方米房价分别为4600欧元和4975欧元。这意味着，在马德里市购房，居民需要拿出可支配收入的60.2%，这一比例在全国最高。从省份来看，托莱多是过去一年房价涨幅最大的省份，上涨了23.2%。

该研究得出结论，西班牙家庭用于支付第一年房贷的平均收入比例为32.5%。但在巴利阿里群岛，这一比例几乎是全国平均水平的两倍，因为该岛的土地价格全国最高，每平方米达到3743欧元。去年，巴利阿里岛新房和二手房的平均价格上涨了15.5%。为了支付第一年房贷，该地中海群岛的家庭必须拿出54.3%的可支配收入。

根据西班牙国家统计局（INE）公布的数据，2025年第四季度西班牙平均房贷为164,729欧元，平均每月还款额为797欧元。根据这一数据，52个省会城市中有15个的房贷支出占收入的比例超过了专家建议的35%的阈值。继马德里和巴塞罗那之后，圣塞巴斯蒂安（59.2%）、帕尔马（51.7%）和马拉加（50.3%）也超过了50%的阈值。

在所有省会城市中，帕伦西亚（每平方米1256欧元）、萨莫拉（1270欧元）和卢戈（1282欧元）的房价最为实惠。目前，只有在雷阿尔城（776欧元）、萨莫拉（881欧元）、昆卡（893欧元）、卡塞雷斯（955欧元）和巴达霍斯（977欧元）这几个省份才能购买到每平方米价格低于一千欧元的住房。

市场分析人士指出，供给端的严重匮乏是推高房价的核心矛盾。过去几年中，尽管市场需求持续旺盛，但西班牙的新房开工量却始终处于低位。

建筑原材料成本的波动、劳动力短缺以及行政审批程序的冗长，共同制约了住房供应的释放。

目前，舆论普遍呼吁西班牙政府应从根源上解决问题，包括加大公共住房的投入力度、简化土地开发审批流程以激励私人建筑商增加供应，以及为年轻人提供更多的购房税务减免。