德国房租恐将大幅涨价

尽管眼下房租上涨，房价下跌，可是很多德国人仍然不愿意贷款买房或者建房。信用保险公司安联贸易公司（Allianz Trade）11月16日交给路透社一份研究报告，显示买房的月供“比在德国租房贵得多”。

研究中假定2023年租金涨幅达到法律规定的最大值20%，在此情况下房屋的月租金仍然比买房要交的月供，平均低381欧元。只有在租金上涨20%，并且房价在目前基础上继续跌10%，或是贷款利率从目前的4%降低到1.8%时，买房月供才有可能与租房持平。

德国柏林新建的公寓楼（Sean Gallup/Getty Images）

安联贸易高级经济学家格罗施尔 (Jasmin Gröschl) 表示：“事实上，尽管房价下跌，但许多人买不起房子。目前住房贷款的利率为4%，因为贷款利率较高，所以增加了很大的购房成本。”专家们预计住房危机不会很快结束。

该公司的德国、奥地利和瑞士首席执行官博加茨（Milo Bogaerts)表示：“由于利率提高和材料成本上升，许多建设项目被搁浅，这对项目开发商、建筑公司，尤其是房地产市场造成了明显的影响。”即使简化建筑许可也无法扭转局面。到2023年，估计将短缺70万套公寓。“经济适用房多年来一直供不应求，目前的情况可能会让形势变得更糟。”

今年德国各地的租金已升至创纪录水平。经济社会科学研究所（WSI）9月份的评估显示：尽管上半年工资平均上涨5.6%，但居民消费价格平均上涨7.4%左右。这导致实际生活成本上涨。

带来的结果是：能够买得起房的人群减小，新建房屋的数量也在减少。根据联邦统计局11月17日公布的数据，今年9月份，新房建筑许可与去年同期相比减少了29.7%，至19,300套。同时还有10万套已经通过了新建申请的建筑计划案，由于资金困难而迟迟无法启动。

越来越多的建筑和房地产行业的公司陷入困境。1月至8月，这两个行业的破产公司数目约占德国破产公司总数目的五分之一。

根据Ifo研究所的一项调查，现在几乎有一半的项目开发商和建筑承包商都在抱怨订单减少；超过五分之一的公司抱怨已下的订单甚至被取消。

一些专家警告：房地产市场正处于下降螺旋之中，这种下降将持续数年。由于建房放缓，导致住房需求涌向租房市场，这将导致房租未来二、三年内持续高涨，尤其是在大城市。另外，德国法律规定的房租涨幅上限仅对现有租户有效，而不限制新签租房合同，这导致新签租房合同的价钱往往比现有租金贵很多，甚至差距可以达到一倍之多，所以人们越来越不愿意搬家，这就是所谓的“锁定效益”。其结果是居住空间的流动性变差，市场上待出租的公寓数量持续下降，因此供求缺口将再加大，从而进一步推动房租上涨，并由此形成恶性循环。

在专家们看来，这个问题短期内无解。中期来看，只有国家在政治层面上进行干预，来降低房屋的建造成本和手续的复杂度，加速新建房屋的供应，才能助房地产市场走出困境。