法国法律咨询：有关租房

读者：我最近三年先后购买了几套房产用于带家具出租。请问这方面有哪些优惠政策和具体措施？需要具备什么条件才能申请享受？

新桥律师：首先，您可成立专业公司，以职业带家具出租人的身份从事业务。从税法上来说，带家具出租和无家具出租的区别是，带家具出租的收入属于工商业利润 (Bénéfice industriel et commercial)，无家具出租收入为非商业收入（Bénéfice non commercial）。

（123RF）

租约条款由双方共同确定。但根据2005年1月的法律，租期不得短于一年。

在租期届满后，租约自动按原来的条件延长一年。但房东可在租约到期的三个月前要求修改租约（提高房租或减少租房数量等）。房东还可以出售、自住和违约为理由要求解除租约。而房客只需提前一个月通知房东即可自由解除租约。

享受相关的税务优惠必须具备职业出租人的资格。获得该资格的三个条件是：

1.家庭中至少有一名成员以职业出租人的名义进行工商注册；
2.年租收入高于23000欧元；
3.该收入应超过家庭的其它收入（工资，其它工商业收入等）。

税务优惠措施包括：

• 带家具职业出租人（Loueur en meublé professionnel）在经营中可抵扣所有开支（维修、大修等费用），以及在购买房产时支付的过名税。房产每年可扣除2% - 3%的折旧费。例如50万欧元的房产每年可从房租收入中扣除12000欧元的折旧费。
• 带家具职业出租人无需缴纳增值税。
• 年房租收入在82800欧元以下可享受Micro foncier优惠税制。

此外，公证人费用、创办公司费用、物业维修费用、地方税（Impôts locaux）、保养维修费、管理和保险费、银行利息等均可从公司收入中抵扣。家具也可每年折旧10% 至20%。

对于需要交纳巨富税者来说，职业出租房产作为生产工具不在计算个人资产之列。但前提是职业出租的收入占家庭总收入的50%以上。

在继承遗产时，无需立即交纳继承税，在五年内，继承人只需向个人企业主那样支付较低的利息。其余税款可在十年内分20次付清。

• 如果继承人继续保持职业出租人地位，他们还可以从遗产税中扣除相关物业。
• 在以下情况下，物业可享受75%的减税：
- 去世者已从事该行业两年以上；
- 继承人在6年内不出售出租房产；
- 其中一名继承人至少从事带家具出
  租业5年以上。

不过，房产税和社保分摊金不能免税，但这两项支出均可在利润中抵扣。作为商人，出租人还要提交会计报表。

新桥律师事务所

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