法国公证费包括哪些费用 / 购买房产时如何降低公证费

在法国购买房地产时，除了房价还要支付一定金额的公证费（frais de notaire），这一费用会根据房产新旧及房价变化，是购房时不可忽视的支出。那么在什么情况下可减免此费用呢？

法国房地产交易绝大多数都须经过公证人（Notaire）公证，公证人作为值得信任的中立代表，保证房地产交易的公平性。作为法律和房地产税收专家，公证人也是各种房产交易最好的法律顾问，可以指导其客户检查交易中重要的因素。

公证人负责检查房产交易中的各种文件，以及房产是否符合交易条件（如核实卖方房产证、检查房产抵押状况等），并撰写房产公证文件等。公证人在房产交易中起着轴心的作用，当然公证费用也不容忽视。

法国公证人的标志（123RF）

公证费以总房价按一定百分比收取，所以一般房价越高公证费也越高。但根据房产的新旧，公证费的差别会很大。一般购买新房的公证费为房价的2-3%（房龄5年以下的房产都被认为是新房），而购买旧房的公证费则高达7-8%。

公证费的组成部分

公证费可否减免或讨价还价？要回答这个问题首先要理解公证费的组成结构。公证费由三部分组成。

第一部分是支出费用（frais de débours），约占公证费的10%，对应于公证人用于撰写和传送各种正式文件的费用（如测量、抵押担保、地籍等）。第二部分是转让税（droits de mutation），这是公证费里最大的一部分，约占80%，公证员要转交给国家和相关的地方政府的部分。最后一部分约占10%，才是真正给公证人的收入。

因此，公证费中的大部分金额主要是转让税，而这一部分没有任何减免和商讨的余地。那么唯一可能协商的就是让公证人降低自己的收入，当然公证人不一定会接受，而事实上这种协商也很少见。

 不过购房者可以“货比三家”，比较不同公证人的价位，试着让他们形成市场竞争，从而降低购房成本。

自2021年起，公证人报酬全面下调，其中包括购房公证。该项改革原定于2020年5月1日实施，但最后推迟到今年1月1日生效。

公证费的下调源于2015年8月6日马克龙任经济部长时推出的《马克龙法案》，该法案修改了公证人固定报酬的规则，允许公证人对其收费打折优惠，条件是公开打折优惠幅度，而且不能提供个性化打折优惠。

公证人的报酬又包括两部分，一部分是固定报酬，如撰写房产交易合同的费用；还有一部分是法规之外的不固定报酬。这次公证人报酬下调针对的是固定报酬的部分。

《马克龙法案》全面降低公证人可以从事的各种公证事务的收费。如房产买卖公证收费下调1.33%，遗产申报下调1.36%。

在此项改革后，各种公证费总体降1.9%，但实际降幅根据不同公证事务有所不同。如在房产买卖公证费中，由于转让税占了一大部分，所以实际降幅很小，如35万欧元房产公证费只降低了60欧元。

虽然公证人的报酬有所减少，但近年来，法国各省纷纷提高转让税率，从5.09%提高到5.8%。目前法国只有4个省没有提高转让税，它们是伊泽尔省（Isère）、安德尔省（Indre）、莫尔比昂省（Morbihan）和海外省马约特省（Mayotte）。所以，如果购房者在这四个省购置房产，还能减少一些公证费。

买旧房除去房内家具费用可减少部分公证费

如果购买旧房，节省公证费的方法是在购房时列出与房产一同转让的家具或厨房设备清单，并标明单价（一般不按原价计算）。因为这些家具的价格不属于计算公证费范围，因此可以从总价中扣除，不过此举只能节省几百欧元公证费用。

购新房公证费低

最后，另一个有效降低公证费的方式是选择购买新房，即房龄小于5年的房产，这样就适用比较低的新房公证费。新房公证费通常是房价的2-3%，远低于旧房的7-8%。比如购买30万欧元的新房，可比同等价格的旧房节省约1万5千欧元的公证费。

公证费是购买房产时一笔重要的支出，请在计划购房时做好准备和预算。通常公证费都属于个人支付的部分，所以在计算购房资金时，不要忘了这笔重要的开支。