德国房租恐将大幅涨价

发表:2023年11月22日
记者清仪报导

尽管眼下房租上涨,房价下跌,可是很多德国人仍然不愿意贷款买房或者建房。信用保险公司安联贸易公司(Allianz Trade)11月16日交给路透社一份研究报告,显示买房的月供“比在德国租房贵得多”。

研究中假定2023年租金涨幅达到法律规定的最大值20%,在此情况下房屋的月租金仍然比买房要交的月供,平均低381欧元。只有在租金上涨20%,并且房价在目前基础上继续跌10%,或是贷款利率从目前的4%降低到1.8%时,买房月供才有可能与租房持平。

德国柏林新建的公寓楼(Sean Gallup/Getty Images)
德国柏林新建的公寓楼(Sean Gallup/Getty Images)

安联贸易高级经济学家格罗施尔 (Jasmin Gröschl) 表示:“事实上,尽管房价下跌,但许多人买不起房子。目前住房贷款的利率为4%,因为贷款利率较高,所以增加了很大的购房成本。”专家们预计住房危机不会很快结束。

该公司的德国、奥地利和瑞士首席执行官博加茨(Milo Bogaerts)表示:“由于利率提高和材料成本上升,许多建设项目被搁浅,这对项目开发商、建筑公司,尤其是房地产市场造成了明显的影响。”即使简化建筑许可也无法扭转局面。到2023年,估计将短缺70万套公寓。“经济适用房多年来一直供不应求,目前的情况可能会让形势变得更糟。”

今年德国各地的租金已升至创纪录水平。经济社会科学研究所(WSI)9月份的评估显示:尽管上半年工资平均上涨5.6%,但居民消费价格平均上涨7.4%左右。这导致实际生活成本上涨。

带来的结果是:能够买得起房的人群减小,新建房屋的数量也在减少。根据联邦统计局11月17日公布的数据,今年9月份,新房建筑许可与去年同期相比减少了29.7%,至19,300套。同时还有10万套已经通过了新建申请的建筑计划案,由于资金困难而迟迟无法启动。

越来越多的建筑和房地产行业的公司陷入困境。1月至8月,这两个行业的破产公司数目约占德国破产公司总数目的五分之一。

根据Ifo研究所的一项调查,现在几乎有一半的项目开发商和建筑承包商都在抱怨订单减少;超过五分之一的公司抱怨已下的订单甚至被取消。

一些专家警告:房地产市场正处于下降螺旋之中,这种下降将持续数年。由于建房放缓,导致住房需求涌向租房市场,这将导致房租未来二、三年内持续高涨,尤其是在大城市。另外,德国法律规定的房租涨幅上限仅对现有租户有效,而不限制新签租房合同,这导致新签租房合同的价钱往往比现有租金贵很多,甚至差距可以达到一倍之多,所以人们越来越不愿意搬家,这就是所谓的“锁定效益”。其结果是居住空间的流动性变差,市场上待出租的公寓数量持续下降,因此供求缺口将再加大,从而进一步推动房租上涨,并由此形成恶性循环。

在专家们看来,这个问题短期内无解。中期来看,只有国家在政治层面上进行干预,来降低房屋的建造成本和手续的复杂度,加速新建房屋的供应,才能助房地产市场走出困境。