法国桑斯-布瓦尔法到今年底结束 / 投资服务性房产减税

和皮奈尔法（Loi Pinel）一样，桑斯-布瓦尔法（Loi Censi-Bouvard）也是法国投资出租房减税政策之一，最高可享受11%的减税，其有效期至今年年底结束，所以有意投资相关房产的读者请抓紧时机。

您是否想投资房地产，同时享受减税政策？如果您有意在2021年投资出租房，那么有个好消息，就是投资出租房减税政策桑斯-布瓦尔法和皮奈尔法不受2021年财政法案（Projet de loi de finances）的影响。

(123RF)

桑斯-布瓦尔法减税政策原定于2015年年底结束，经由2013年财政法案修改，延期到2021年年底。也就是说，如果满足相关条件，您在2021年的出租房投资仍可享受同样的优惠政策。

桑斯-布瓦尔法减税政策主要针对非职业带家具出租房（LMNP）投资，尤其是带服务的新公寓或翻新的公寓，包括学生公寓、旅游或商务公寓以及养老院（EHPAD）。

桑斯-布瓦尔法减税政策主要目的是激励对此类带服务的公寓投资，以满足社会的需求，尤其是学生和老年人对带服务公寓的需求。

虽然桑斯-布瓦尔法减税政策的减税幅度（最高减11%），没有皮奈尔法减税幅度大（最高可减21%），但桑斯-布瓦尔法减税的条件限制比皮奈尔法少得多，比如没有区域限制、房租限制，对租客的收入水平也没有任何要求。

从技术角度来看，桑斯-布瓦尔法减税政策对各种情况的带家具的服务性公寓出租房投资者都适用，但仍须注意是否符合以下条件：

投资者与房客

从税收角度看，购房投资者必须在法国居住交税，并承诺在购房或新房竣工后12个月内开始出租住房。租客必须将该带家具的住房作为主要住所（résidence principale）。投资者或其家庭成员不得占用该住房，且必须按商业租凭出租至少9年。

住房

对住房类型的要求方面，桑斯-布瓦尔法减税政策针对的是带家具住房（logements meublés），配备基本的家具，包括有被褥的床、炉灶、电冰箱、桌子和椅子等。

该住房必须是从未住过的新房，也就是必须处于可供出租的良好状态。该住房也可是期房（VEFA），在此情况下对竣工时间没有特殊    要求。

同样，如果翻新施工在2021年12月31日之后开始，投资者仍可享受减税。

如果该住房建成已超过15年，则必须进行重大修复工程，以达到现行的标准要求。

申报收入与减税 

由于在桑斯-布瓦尔法减税政策中，投资者必须是非职业带家具出租身份（LMNP），出租收入不能超过每年2万3千欧元，且该收入不得超过总收入的50%。出租收入必须按工商业利润（BIC）申报，而不算入房地产收入（revenus fonciers）。投资者必须与负责住宅管理的运营者签订商业租凭合同，运营者负责寻找租客。

对非职业带家具投资者来说，通过桑斯-布瓦尔法减税政策可以享受投资金额11%的减税优惠，最高限额为30万欧元（不含税）。比如购买价值30万欧元的房产，可以减税3万3千欧元，并分摊在9年内，也就是说每年可减税3666欧元。

在做桑斯-布瓦尔法减税政策投资计划的时候，一般都会根据具体家庭情况来优化，但如果减税金额高于投资者应付的实际税金，投资者可将减税额度延迟最多6年。

桑斯-布瓦尔法减税政策的另一个优势是，在购买新房投资时可返增值税，相当于房价加家具及购房费用的20%。但在此种情况下20年内不得出售此房产。

如果您希望提前出售房产，比如在享受减税9年后出手，如该房产仍由职业运营商通过商业租凭继续管理，您仍可享受返还增值税。否则，您需按时间比例偿还增值税，也就是说如果您在10年后出售了房产，你需偿还一半的增值税。

如果房价超过30万欧元，桑斯-布瓦尔法减税政策将只适用于30万的部分，投资者在9年内每年可减税3666欧元。超过30万欧元的部分可通过非职业带家具投资者采用实际费用报税方式折旧。

另外，桑斯-布瓦尔法减税政策中30万欧元的限额可以包括几处住房，比如您可投资两个15万的带服务和家具的出租房。

除了减税优惠政策，桑斯-布瓦尔法投资房首先是一项房产投资，所以应该仔细选择房产及其地点，以享受长期房产投资增值。桑斯-布瓦尔法减税政策没有任何地区要求，对房租和租客收入水平也无要求，所以给投资者带来很大自由度。