经营房地产业务的条件和公司形式

读者：我拥有法国十年长居，打算开一家房地产公司，从事房地产的销售和管理。请问法律对该行业有何具体规定？其次，我准备在第二阶段增加公司的资本，吸收其他人参股，把规模做大。请问，采用什么样的公司形式最为有利？


(123RF)
 

新桥律师：
 

首先，在成立物业公司时，外国籍的公司经营人（GERANT）除了需要拥有商人身份或十年居留外，还应获得专业资质证书（CARTE PROFESSIONNELLE）。不动产经营的专业资质证书由营业地点的警察局或省政府颁发。资质证书分为两种，一种用于物业销售，另一种用于物业管理。申请上述证书不受年龄限制，但需要具备以下条件 :
 

- 取得三年以上学制的经济，法律或商业管理大专文凭或两年的大学不动产专科文凭（BTS "professions immobilières")

-  无文凭者须在具有上述资质的企业从事十年的受薪工作，或四年的管理工作。拥有高中以上文凭者只需有三年以上的工作经历。

-为获得对经历的认可（validation des acquis de l'expérience），无文凭者应向营业地或就学地的教育部门（Rectorat）提出申请，通过由教育界和行业人士组成的评审委员会的面试。参加面试者除了做好充分的准备外，最好能寻求专业人士的帮助，这样做可使通过率从50%提高到90%。   

- 申请人无被判实刑或超过六个月缓刑的犯罪记录

- 房地产公司必须购买民事职业责任保险。该保险仅涉及正常的职业风险，不包括“无法原谅的过错”，例如，未得到委托而进行物业销售或刑事犯罪等。此外，公司还可购买司法保险，即在发生纠纷时，律师和诉讼费用由保险公司承担。

-  房地产公司应由保险公司或银行提供财务担保。有权收取客户定金的物业公司的保险金额必须超过公司客户定金总额，最低为11万欧元。 不收取客户定金的公司的最低保险金为3万欧元。保费每年约1500欧元。理赔时，承保方还需支付500欧元左右的自付费用。

- 房地产公司应在银行开立用于冻结客户定金的专门账户。  
 

警察局或省政府在获得以上文件后即颁发房地产经营人的资质证书。
 

其次，考虑到公司下一阶段的发展，建议您选择“可变资本责任有限公司（SARL à capital variable）”这是一种便于资本增减的企业形式。可变资本的形式不仅适用于普通责任有限公司（SARL），也适用于个人责任有限公司（EURL）。一般的公司在增减资本时需要在法定刊物上刊登公告，并在商事法院办理变更营业执照（KBIS）手续。而可变资本责任有限公司则无需办理这些手续。
 

为此，可变资本责任有限公司应在章程中注明： 
 

·公司最高资本额；

·公司最低资本额（为最高资本额的10% ）
 

例如：两个股东创办一家注册资本为10万欧元的责任有限公司。其最低资本额为最高资本额的百分之十，即1万欧元。最高资本额由公司股东自由决定，没有任何限制。不过必须在章程中注明。
 

由于可变资本条款直接关系到股东的责任，故需由公司特别股东大会通过，并在公司的所有文件（信件、发票）上注明。
 

当公司资本超过章程规定数额时，公司要发起新的特别股东大会，对注册资本额加以调整。公司章程的改动需要全体股东的一致通过，并刊登公告，办理营业执照的变更手续。 
 

新股东的加入和老股东的退出方式需在章程中确定。公司还可召开特殊股东大会，在听取当事人的解释后，取消某些股东的资格。不过，股东的退出不得使注册资本额低于章程规定的底线。
 

有关公司法的其它内容请参见本所出版的“法国实用法律大全  - 100个常见案例解析”。
 

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