房屋维修工程未实施房客是否停止支付租金?

发表:2015年06月10日

我们通过2014年10月9日巴黎上诉法院的判决来回答这一问题。

根据巴黎上诉法院的评论,案件中房客因房东未能对房屋多处漏水损坏的地方进行维修,为其生活起居带来不便而单方面停止支付房租。最终要房客自己出钱出力来进行了所租房屋的维修。房东则向法院起诉,控告房客拖欠大数额房租并要求法院终止房屋合同。

巴黎上诉法院受理了房东的诉求,并拒绝接受房客拒付房租的理由,原因是房屋漏水损坏不影响房屋的居住功能只是影响房屋美观。

实际上,1989年7月6日第89-462号法令分别规定了业主与租客的义务,这一法令的第6条规定:业主向租客提供的体面的房屋,即房屋不能有明显的缺陷或是导致危害人身安全和健康并且需要有相当的设施已达到居住的条件。

另外,该法律第7条规定租客有义务按照约定支付房租及杂费。对于租客拖欠房租的行为的处罚,根据房东的起诉要求,法院可判定终止租约。相反,如果房东未履行其义务,对其处罚并不总是扣留租金。

高级法院和法官们在这一问题上达成一致并裁定没有人能因他人有过失而自行执法。换言之,租客不能够因房东没有履行其修缮房屋的义务而自行停止支付房租。但是,在某种特定情况下,租客因为房东不履行修缮房屋而中止支付房租的行为是可以被接受的,即租客提供有力证据证明所租房屋不适宜居住。

很多情况下,租客希望通过停止付房租来警示房东,但事与愿违,不但不能促使房东维修房屋反而违反了法律规定。所以租客需要清楚出于何种情况下需要采取何种行动,例如起诉房东以实现房屋修葺工程,而并不能擅自拒付房租自行解决。另外,如果涉及所租房屋的一些美观改善(维修)工程,租客可自行支付工程费用,但是有必要提前告知业主,以便在房屋合同到期时得到补偿。

Pierre Yves Rossignol律师
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