皮奈尔法对商事租约的修改

2014年的皮奈尔法（loi Pinel）对商事租约中房东和房客的关系做了某些重大的调整。但是，广大在法商户还没有对这些调整有着清楚的认识。我们就法律的新规定进行汇总，帮助大家在日常的生活中用法律维护自己的正当权益。总体来讲，皮奈尔法就以下几个方面对商事租约进行了修改：

1- 关于房租上限的取消

在皮奈尔法颁布之前，商事租约中的房租可以在延期时大幅度上涨，因为商法典L145-33条第一到第四款明确规定，若是当地商业因素、商铺经营项目、合同双方的权利义务或者租户的房屋条件这些事项的其中之一有所改变，房租就有可能被取消上限而与估算的房屋出租价格持平。
皮奈尔法规定如果因为法定的原因而取消了租约的上限，则上涨的价格在一年内不能超过上一年租金的百分之十。这一规定也适用于那些租期长于9年的租约。

2- 房屋状况检查的必须性

商法典第L.145-39规定在商户入驻和搬出时合同双方必须进行房屋状况检查，否则，双方的任意一方可以请求法庭执达官对房屋状况进行核实。此时合同双方需要平均分配因此所带来的费用。

需要指出的是，民法典1731条规定，如果在入驻时双方没有进行房屋状况检查，那么可以推定房屋状况良好。但是在皮奈尔法颁布后，房东不能再引用该条，而必须证明在入驻时的房屋状况。

3- 关于杂费和税收

杂费和税收的分配在皮奈尔法以前并不是必须在合同中写明，双方可以根据情况随意分配。如果合同中没有规定，则根据民法典和约定俗成的相关规则进行分摊。

皮奈尔法在商法典中加入了第L145-40-2条。根据该条规定，所有的商事租约都必须就杂费和税收进行清楚的分配。并且，房东在每年必须要向房客提供一份杂费和税收清单。

4- 关于工程

与杂费类似，工程款的分配问题在以前也是必须写进租约，如果没有规定，则按照民法典或约定俗成的规则处理。

现在的商法典明确规定，在租约签订之时，并且每三年，房东要向房客提供：

- 三年内的预期工程情况和费用，以及该工程费用在各租客间的分摊方式；
- 房屋在租约签订前三年内的工程情况，以及费用。

5- 送达方式

在以往的法律当中，房客必须以法庭执达官送函的方式，要求解除租约合同。但是新的法律允许房客以挂号信形式通知房东。

欧本辰律师事务所
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